利回り8％！？「（仮称）Rakuten STAY 富士河口湖駅」に投資します

CREALで新案件の詳細が公開されましたね。なんと驚異の想定利回り8％！

最近のCREALでは高くても6％だったので、利回りの高さにビックリしました。

どんな案件なのか見ていきましょう。

新案件「（仮称）Rakuten STAY 富士河口湖駅」

このファンドは、「コロナ禍で拡大するマイクロツーリズム需要」を取り込む事を目的としたプロジェクトです。

マイクロツーリズムとは、自宅からおよそ2時間圏内の地元や、近場への観光を意味します。

山梨県南都留郡富士河口湖町で、ホテル「（仮称）Rakuten STAY富士河口湖駅」を建築して運用するそうです（ホテルの開業は2021年11月を予定）。

このファンドは、ホテルを取得するのではなく、ホテルを建設するところからがプロジェクト。

そのため開発リスクはありますが、すでに建築確認を取得済みで、土地を取得したらスケジュール通りに着工可能な状態にあるとのこと。

東証一部上場企業グループによる設計・施工なので、豊富な実績からリスクをコントロールするそうです。

先月の1月末頃にCREALから届いたアンケートで、「河口湖のホテルを開発するファンドがあれば投資しますか？」と聞いていたのはこのファンドのことだったようですね。

案件の詳細は以下の通り。

募集金額は4億超えの大型案件です。

想定利回りは、インカムゲインとキャピタルゲインをどちらも含めた数値です。

予定地が河口湖というのは1つのポイントですね。

「コロナ禍でホテル案件？」と思いましたが、意外と需要は高そうですね。

ウィズコロナの時代なので、もちろんコロナ対策も。

1.独立した戸建タイプかつ無人チェックイン
2.マスク着用、手洗い・手指消毒の宿泊者への協力依頼
3.チェックイン時の宿泊者の本人確認と検温の実施
4.手指消毒液の設置
5.定期的な客室内の除菌清掃と換気の実施

個人的には、無人チェックインが便利で良いと思いますね。

CREALはもともとほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと比べると劣後出資割合が低く、10％ほどの場合が多いですよね。それにしても、5％はCREALでも低いです。

利回りの高さに見合った、リスクの高さかと。

劣後出資割合が低いと、物件売却時に、元本毀損リスクが高くなります。

そのリスクの高さを、CREAL側は、「保守的な売却価格を想定し、収益不動産保有ニーズの高い事業法人等を主なターゲットとし、早期の売却活動を行うことで軽減する」予定だそうです。

CREALはコロナ禍でも、過去のホテルファンド（Q Stay and Lounge上野、ホテルアマネク浅草吾妻橋スカイ）を全て予定通り分配・償還しているので、自信があるのでしょうね。

CREALは、楽天ブランドの高い知名度を活かしたプロモーション等により、運営に関するリスクを最小化するとしています。

運営に関するリスクとは、建築後のホテルを利用してくれる宿泊客が少なくて予定通りの収益を上げられないこと。配当に影響する上、物件売却時にも影響する可能性も。

たしかに、楽天ブランドの知名度の高さは侮れません。

利回りの高さに応じたリスクの高さがあることはよく分かりました。

ホテル案件と聞いて最初は投資しないつもりでしたが、この利回りの高さはスルーしがたい…！

それにCREALは、コロナ禍でもホテル案件を予定通り分配・償還している実績もあります（と自分に言い聞かせたいだけかもしれませんが）。

ちょうどタイミング良く、CREALの投資口座に少し未投資分が残っているので、それを投入しようかなと思います。